Calculadora de amortización anticipada de hipoteca
Amortizar es devolver parte de tu hipoteca antes de tiempo, y tiene un efecto que no se ve: como los intereses se calculan sobre el saldo pendiente, cada euro que amortizas deja de generar intereses durante todos los años que quedan. Introduce tu préstamo y la cantidad extra —de una vez, cada año o cada mes— y compara las dos estrategias: reducir plazo o reducir cuota.
Amortizar tu hipoteca: ¿cuota o plazo?
Simula una amortización anticipada con el sistema francés y compara las dos opciones con los intereses reales que te ahorras en cada una.
de intereses ahorrados. La cuota se queda en 711 €/mes y terminas 2 años y 4 meses antes (en 22 años y 8 meses en vez de 25 años).
de intereses ahorrados. La cuota baja a 664 €/mes (47 € menos cada mes) y el plazo no cambia: 25 años.
¿Por qué el plazo ahorra más? Porque cada euro amortizado deja de generar intereses durante todos los años que quedan, y al mantener la cuota atacas el capital más rápido. La comisión por amortización anticipada está limitada por ley: en hipotecas variables, máximo del 0,25 % los 3 primeros años (o 0,15 % los 5 primeros) y 0 % después; en fijas, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Revisa la de tu escritura antes de decidir. Cálculo orientativo con TIN fijo: si tu hipoteca es variable, el ahorro real dependerá de cómo evolucione el euríbor.
Cómo se calcula
Las hipotecas en España usan el sistema francés: cuota constante, pero su composición cambia —al principio casi todo es interés y apenas amortizas capital; al final, al revés—. Por eso amortizar pronto es tan potente: atacas el saldo cuando más intereses está generando.
Al amortizar eliges: reducir plazo mantiene tu cuota y acorta la vida del préstamo (es la opción que más intereses ahorra), o reducir cuota mantiene la fecha fin y baja lo que pagas cada mes (ahorra menos, pero te da aire mensual). La calculadora simula ambas mes a mes con tu TIN fijo.
La comisión por amortizar tiene topes legales (Ley 5/2019): en hipotecas variables, máximo del 0,25 % los 3 primeros años (o 0,15 % si el periodo de referencia es de 5 años) y 0 % después; en fijas, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Revisa tu escritura: tu comisión pactada puede ser menor, pero nunca mayor que esos topes.
Ejemplo resuelto
Una hipoteca de 150.000 € al 3 % TIN a 25 años tiene una cuota de 711,32 € y paga en total 63.395 € de intereses.
Si amortizas 10.000 € al principio: reduciendo plazo, terminas 28 meses antes y pagas 10.426 € menos de intereses (cada euro amortizado te ahorra más de un euro). Reduciendo cuota, la mensualidad baja a 663,90 € (47,42 € menos al mes) y el ahorro en intereses es de 4.226 €.
La moraleja: si tu objetivo es ahorrar al máximo, plazo gana siempre; si necesitas respirar cada mes, cuota tiene sentido aunque ahorre menos.
Errores comunes
- Amortizar sin fondo de emergencia: el dinero que entra en la hipoteca no sale si mañana pierdes ingresos. Primero el colchón de 3-6 meses, después amortizar.
- No mirar la comisión: en una fija reciente puede ser del 2 % y comerse buena parte del ahorro del primer año. La calculadora la tiene en cuenta si la introduces.
- Reducir cuota por defecto cuando buscas ahorrar: el banco suele ofrecerla primero porque es la que menos le cuesta a él; plazo ahorra bastante más.
- Amortizar una hipoteca muy barata sin hacer la otra cuenta: con un TIN del 2 % y la inflación en el 4,9 %, la alternativa de invertir la diferencia existe —con su riesgo— y merece al menos el cálculo.
Preguntas frecuentes
¿Qué compensa más, reducir plazo o reducir cuota?
En intereses totales, reducir plazo, y por diferencia: en el ejemplo de esta página, 10.426 € de ahorro contra 4.226 €. Reducir cuota compensa si tu prioridad es bajar el gasto mensual (por ejemplo, tras una bajada de ingresos), no ahorrar al máximo.
¿Cuándo se ahorra más amortizando?
Cuanto antes, mejor: los intereses se calculan sobre el saldo, y el saldo es máximo al principio. Amortizar 10.000 € en el año 1 ahorra varios miles más que amortizarlos en el año 15 de la misma hipoteca.
¿El banco me puede cobrar por amortizar?
Solo la comisión pactada en tu escritura y siempre dentro de los topes de la Ley 5/2019: en variables, 0,25 % los 3 primeros años (o 0,15 % con referencia a 5) y 0 % después; en fijas, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Muchas hipotecas actuales pactan 0 %: compruébalo antes de decidir.
¿Amortizo la hipoteca o invierto la diferencia?
Amortizar es una «rentabilidad» garantizada igual a tu TIN (más el ahorro fiscal si tu vivienda habitual aún desgrava, en compras anteriores a 2013). Invertir puede rendir más a largo plazo, pero con volatilidad y sin garantía. La comparación honesta es tu TIN contra la rentabilidad esperada neta, descontando tu tranquilidad: dormir sin deuda también rinde.
¿Hay un límite a lo que puedo amortizar?
Legalmente no hay un máximo anual: puedes amortizar hasta cancelar el préstamo, pagando como mucho la comisión pactada dentro de los topes legales. Algunas entidades exigen un importe mínimo por operación o hacerlo en días concretos: lo dice tu escritura.
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Contenido educativo, no asesoramiento financiero. Las rentabilidades pasadas no garantizan rendimientos futuros y toda simulación depende de los supuestos que introduces.