Calculadora alquilar vs comprar: la cuenta completa, sin humo
«Alquilar es tirar el dinero» es la frase más repetida y menos demostrada de las finanzas personales. La respuesta honesta depende de cuatro números: el precio de la vivienda, el alquiler equivalente, cuánto se revaloriza la zona y si el inquilino invierte la entrada y la diferencia. Esta calculadora hace la cuenta entera —gastos de compra, costes de propietario e inversión de la diferencia— a 10, 20 y 30 años.
¿Comprar Casa con Hipoteca o Alquilar e Invertir?
Compara el patrimonio neto real a largo plazo: el valor de la vivienda pagada frente a vivir de alquiler invirtiendo la entrada y los costes ahorrados en una cartera indexada global.
Opción 1: Comprar Vivienda
Hipoteca y gastos de propiedadOpción 2: Alquilar e Invertir
Aportación inicial invertida en cartera indexada¡Comprar sale más rentable en este escenario!
La propiedad de la vivienda libre de deudas genera un valor estimado de 461.465 €, superando a la cartera indexada del inquilino por +8341 €.
Evolución del Patrimonio Neto
Valores descontando deudas- Flexibilidad geográfica: Si existe probabilidad de cambiar de ciudad o empleo en menos de 5-7 años, los gastos de notaría e ITP (~10%) hacen que comprar sea ruinoso.
- Disciplina del inversor: El modelo de alquiler solo funciona si realmente inviertes la entrada y el ahorro mensual en fondos indexados sin gastarlo en caprichos.
- Paz mental vs Rentabilidad: Tener tu vivienda 100% pagada aporta una seguridad psicológica que para muchas familias vale más que unos puntos porcentuales adicionales de rentabilidad.
Cómo se calcula
Si compras: pagas la entrada y los gastos (ITP, notaría y registro, en torno al 10 %), firmas la hipoteca y sumas los costes de ser propietario (IBI, comunidad, mantenimiento: ~1,2 % del valor al año). Tu patrimonio es el valor de la vivienda menos la deuda que queda.
Si alquilas: inviertes la entrada y los gastos que no pagaste, y cada mes inviertes también la diferencia entre lo que costaría ser propietario (cuota + costes) y tu alquiler. El alquiler sube cada año con la inflación que elijas.
La comparación se hace en patrimonio neto a 10, 20 y 30 años: vivienda sin deuda frente a cartera de inversión. Sin trampas: si la revalorización que asumes es alta, gana comprar; si es cero, gana alquilar invirtiendo.
Ejemplo resuelto
Con los valores de partida —vivienda de 220.000 € (entrada de 44.000 € y 22.000 € de gastos: 66.000 € iniciales) o alquiler de 850 € al mes, hipoteca de 176.000 € al 2,8 % a 25 años (cuota de 816,42 €) y revalorización del 2,5 % anual— comprar gana, pero por muy poco: a 30 años el propietario acumula 461.465 € frente a 453.124 € de cartera del inquilino inversor. Solo 8.340 € de diferencia en tres décadas.
Y si la revalorización fuera del 0 %, el resultado se da la vuelta: a 10 años alquilar invirtiendo ya ganaría por 45.817 €. La variable que decide no es la cuota: es lo que creas que va a valer la vivienda.
Errores comunes
- Comparar solo la cuota con el alquiler: ser propietario añade IBI, comunidad, seguro y mantenimiento (220 € al mes en el ejemplo) y un ~10 % de gastos al comprar que nunca vuelve.
- Dar por segura la revalorización: es la variable que decide el resultado, y nadie la conoce. Prueba el mismo caso al 0 % y al 4 % antes de firmar nada.
- Alquilar sin invertir la diferencia: la ventaja del inquilino existe solo si la entrada y el ahorro mensual se invierten. Si se gastan, comprar gana casi siempre.
- Decidir a 3 años vista: con horizontes cortos, los gastos de compraventa hacen que alquilar gane casi siempre; comprar es una decisión de década.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo compensa comprar?
Cuando el horizonte es largo (10 años o más), el coste mensual total de ser propietario (cuota + IBI + comunidad + mantenimiento) es parecido al alquiler de una vivienda similar y la zona mantiene su valor. Con horizontes cortos, los gastos de compraventa (~10 %) inclinan la balanza hacia alquilar.
¿Qué pasa si alquilo pero no invierto la diferencia?
Que la comparación deja de ser justa: el modelo del inquilino invierte la entrada (66.000 € en el ejemplo) y la diferencia mensual entre el coste de ser propietario y el alquiler. Sin esa inversión, el inquilino llega a los 30 años sin patrimonio y comprar gana prácticamente siempre.
¿Qué gastos de compra incluye la calculadora?
Un porcentaje ajustable sobre el precio (por defecto el 10 %: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría) además de la entrada. Y cada año, un porcentaje ajustable del valor de la vivienda en costes de propietario (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento; por defecto el 1,2 %).
¿La revalorización de la vivienda está garantizada?
No, y es la asunción que más mueve el resultado. Con los valores de partida y una revalorización del 2,5 % anual, comprar gana por 8.340 € en 30 años; con revalorización del 0 %, alquilar invirtiendo gana por 45.817 € ya a los 10 años. Mueve el deslizador y decide con tus propias expectativas, no con las del vendedor.
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Los números sin contexto no sirven de mucho.
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Contenido educativo, no asesoramiento financiero. Las rentabilidades pasadas no garantizan rendimientos futuros y toda simulación depende de los supuestos que introduces.