5. Inversión Inmobiliaria & Ladrillo Inteligente
La Cuenta de Explotación Real de un Inmueble en Alquiler
Desglose paso a paso de compra, gastos operativos, IRPF y rentabilidad Cash-on-Cash
1.La cuenta de explotación auditada paso a paso
Muchos inversores cometen el grave error de calcular la rentabilidad dividiendo el alquiler anual entre el precio del anuncio de Idealista. Esa "rentabilidad de servilleta" oculta miles de euros en costes reales imprescindibles.
📊 Caso práctico: Piso comprado por 120.000€ y alquilado a 750€/mes
1. Inversión inicial total desembolsada: • Precio de compra: 120.000€ • Impuestos (ITP al 8-10%) + Notaría, Registro y Gestoría: 12.000€ • Puesta a punto y mobiliario básico: 3.000€ • Capital total invertido: 135.000€ 2. Ingresos brutos anuales: • 750€ x 12 meses = 9.000€/año (Rentabilidad bruta aparente: 6,6%) 3. Gastos operativos anuales innegociables: • IBI y tasa de basuras: 420€ • Comunidad ordinaria: 600€ • Seguro de hogar e impago de alquiler: 380€ • Mantenimiento y reparaciones (grifos, caldera): 500€ • Vacancia estimada (1 mes desocupado cada 2 años): 375€ • Total gastos operativos: 2.275€/año 4. Flujo de caja neto antes de impuestos: • 9.000€ - 2.275€ = 6.725€/año (Rentabilidad neta real: 4,98%)
De un 6,6% bruto aparente a un 4,98% neto real
💡 Idea clave: Los gastos fijos y la vacancia se comen habitualmente entre un 20% y un 30% de los ingresos brutos del alquiler.
2.Rentabilidad Cash-on-Cash (ROE con apalancamiento)
Si en lugar de pagar 135.000€ a tocateja, solicitas una hipoteca del 80% (96.000€ al 3% fijo a 25 años, con cuota de 455€/mes = 5.460€/año), tu aportación de fondos propios se reduce a solo 39.000€ (entrada + gastos de compra).
El flujo de caja neto en tu bolsillo es menor (6.725€ - 5.460€ = 1.265€ de cash flow positivo al año), pero tus inquilinos están pagando tu hipoteca mientras tú obtienes un retorno sobre tu capital propio más la amortización del principal del préstamo.
💡 Idea clave: El apalancamiento hipotecario inteligente multiplica el retorno del capital propio (Cash-on-Cash), pero eleva el riesgo si el piso queda vacío varios meses.
3.El escudo fiscal de la amortización del 3% en IRPF
En España, la ley del IRPF premia a los arrendadores de vivienda habitual permitiéndoles deducir anualmente el 3% del mayor valor entre el valor de adquisición y el valor catastral correspondiente a la CONSTRUCCIÓN (excluyendo el valor del suelo).
📊 Cálculo de deducción fiscal por amortización
Si la construcción representa el 60% del valor de compra de 120.000€ (72.000€): • Deduces 2.160€ cada año como gasto contable (3% de 72.000€), aunque no haya salido dinero de tu bolsillo. • Además, disfrutas de la reducción por alquiler de vivienda habitual (50%-60% sobre el rendimiento neto según zona).
Deducción contable: 2.160€/año que reducen tu factura fiscal
💡 Idea clave: La amortización contable del 3% reduce drásticamente los impuestos a pagar por tus rentas de alquiler en la declaración de la renta.
Pon a prueba lo aprendido
1.En un piso comprado por 120.000€ con 12.000€ en impuestos de compra, alquilado a 750€/mes con 2.275€ de gastos anuales, ¿cuál es la rentabilidad neta real aproximada?
✓ Aproximadamente un 5% (6.725€ netos / 132.000€ invertidos)
· Un 15% garantizado
Por qué: ¡Exacto! Debes dividir el flujo neto real entre el total del dinero desembolsado incluyendo los gastos de compraventa.
2.¿Qué porcentaje del valor de la construcción permite deducir la ley del IRPF como gasto anual por amortización en un inmueble alquilado?
✓ El 3% anual del valor de la construcción
· El 25% cada trimestre
Por qué: ¡Brillante! El 3% del valor de construcción es un gasto deducible que no supone salida de caja y amortigua notablemente el IRPF.
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